Krásny výhľad, moderný interiér a atraktívna prezentácia ešte neznamenajú, že kupujete kvalitnú investíciu. Pri zahraničných nehnuteľnostiach rozhodujú najmä veci, ktoré na prvých vizualizáciách často nevidieť.
Pri výbere nehnuteľnosti v zahraničí sa prirodzene rozhodujeme aj emóciami. Predstavíme si rannú kávu na terase, výhľad na more, zimné pobyty v horách alebo život v modernej štvrti svetovej metropoly. Emócia je pri kúpe druhého domova úplne legitímna. Problém vzniká vtedy, keď ju začneme zamieňať za investičnú kvalitu.
Počas svojej praxe som videl množstvo nehnuteľností, ktoré na prvý pohľad pôsobili výborne. Mali kvalitné vizualizácie, pôsobivý marketing a presvedčivé čísla. Po dôkladnejšom posúdení však bolo zrejmé, že ich budúci výnos, likvidita alebo praktické využitie nemusia naplniť očakávania klienta.
Dobrá investícia preto nie je nehnuteľnosť, ktorá sa nám iba páči. Je to nehnuteľnosť, ktorá dáva zmysel konkrétnemu cieľu, rozpočtu a časovému horizontu kupujúceho.
Pekný apartmán a dobrá investícia nie sú to isté
Marketing zahraničných projektov je často postavený na emócii. Vidíme bazén, pláž, upravené záhrady, recepciu, wellness alebo panoramatický výhľad. To všetko môže zvyšovať atraktivitu projektu. Samotný vzhľad však neodpovedá na najdôležitejšie otázky.
Kto bude nehnuteľnosť využívať? Aký je v lokalite reálny dopyt po prenájme? Koľko podobných apartmánov vznikne v najbližších rokoch? Aké budú prevádzkové náklady? A komu bude možné nehnuteľnosť neskôr predať?
Apartmán môže byť krásny, ale zároveň príliš veľký, drahý na prevádzku alebo nevhodný pre typ klientov, ktorí danú lokalitu navštevujú. Rovnako môže byť postavený v atraktívnej krajine, ale v slabej mikrolokalite, ďaleko od služieb, dopravy alebo hlavných dôvodov, pre ktoré turisti do oblasti prichádzajú.
Pri investícii preto nehodnotím iba samotnú nehnuteľnosť. Hodnotím celý systém okolo nej.
Sľubovaný výnos ešte nie je výsledný výnos
Jedným z najčastejších lákadiel pri predaji zahraničných nehnuteľností je očakávaný výnos. V prezentácii môže vyzerať veľmi presvedčivo. Dôležité však je pochopiť, z akých predpokladov vychádza.
Výpočet môže počítať s vysokou obsadenosťou, najlepšími cenami za noc alebo minimálnymi prevádzkovými nákladmi. V realite však do výsledku vstupuje provízia správcu, upratovanie, energie, servisné poplatky, poistenie, údržba, miestne dane a obdobia, počas ktorých zostane nehnuteľnosť voľná.
Rozdiel medzi hrubým a čistým výnosom môže byť výrazný. Preto sa nepozerám iba na jedno percento uvedené v brožúre. Zaujíma ma celý model fungovania nehnuteľnosti a to, či zostáva životaschopný aj pri konzervatívnejšom scenári.
Kvalitná investícia by nemala dávať zmysel iba v ideálnom roku. Mala by zvládnuť aj slabšiu sezónu, zmenu cien energií alebo dočasný pokles dopytu.
Rozhoduje reálny dopyt, nie iba popularita krajiny
Niektoré krajiny a mestá sú momentálne veľmi populárne. Popularita však sama osebe nestačí. Aj v rastúcom trhu sa dá kúpiť nevhodná nehnuteľnosť.
V rámci jedného mesta môžu byť medzi jednotlivými štvrťami veľké rozdiely. Jedna lokalita môže mať stabilný dopyt po dlhodobom bývaní, druhá funguje najmä počas turistickej sezóny a tretia môže byť závislá od budúcej infraštruktúry, ktorá ešte nie je dokončená.
Dôležité je vedieť, kto je typickým nájomníkom alebo budúcim kupujúcim. Rodiny hľadajú iné dispozície ako mladí profesionáli. Turisti pri mori majú iné očakávania než klienti horského rezortu. Luxusný apartmán môže byť atraktívny, ale ak je v lokalite veľmi úzka skupina ľudí, ktorí si ho môžu dovoliť prenajať alebo kúpiť, jeho budúca predajnosť môže byť obmedzená.
Silná investícia preto nevychádza iba z názvu krajiny. Vychádza z konkrétneho dopytu v konkrétnej lokalite.
Náklady dokážu zmeniť celú matematiku
Pri kúpe nehnuteľnosti sa klienti prirodzene sústredia najmä na kúpnu cenu. Tá však predstavuje iba začiatok.
Niektoré projekty majú vyššie pravidelné poplatky za recepciu, bazény, wellness, stráženie alebo spoločné priestory. Tieto služby môžu zvyšovať atraktivitu projektu, ale zároveň znižujú čistý výnos vlastníka. Pri nehnuteľnostiach pri mori treba počítať s väčším opotrebovaním vplyvom vlhkosti a slaného vzduchu. V horských lokalitách môžu byť vyššie náklady na kúrenie, zimnú údržbu a spoločné technológie.
Samostatnou témou je zariadenie nehnuteľnosti. Nie každý apartmán sa odovzdáva kompletne pripravený na prenájom. Rozpočet preto musí zahŕňať aj nábytok, osvetlenie, kuchynské vybavenie, textílie a ďalšie praktické prvky.
Investičné rozhodnutie má vychádzať z celkových nákladov, nie iba z ceny uvedenej v ponuke.
Myslieť treba aj na budúci predaj
Pri kúpe sa veľa hovorí o prenájme a raste hodnoty. Menej sa však diskutuje o tom, ako bude vyzerať predaj nehnuteľnosti o päť alebo desať rokov.
Likvidita znamená, ako jednoducho dokážete nehnuteľnosť predať za rozumnú cenu. Ovplyvňuje ju lokalita, dispozícia, kvalita projektu, reputácia developera aj počet podobných ponúk na trhu.
Ak sa v jednom období dokončia tisíce takmer identických apartmánov, pri budúcom predaji budete súperiť s veľkým množstvom vlastníkov. Kupujúci si bude môcť vyberať a cena sa dostane pod tlak.
Naopak, nehnuteľnosť v dobrej mikrolokalite, s praktickou dispozíciou a kvalitnou správou má väčšiu šancu osloviť širšiu skupinu kupujúcich. Preto sa pri výbere pýtam aj jednoduchú otázku: Kto bude mať dôvod kúpiť túto nehnuteľnosť odo mňa v budúcnosti?
Developer a zmluvy sú rovnako dôležité ako lokalita
Najmä pri kúpe projektu vo výstavbe nekupujete iba budúci apartmán. Kupujete aj schopnosť developera dokončiť projekt v dohodnutej kvalite a termíne.
Dôležité sú predchádzajúce realizácie, finančná stabilita, spôsob financovania projektu a podmienky zmluvy. Vizualizácia môže ukázať ideálny výsledok, no rozhodujúce je to, čo je presne uvedené v štandarde a v zmluvnej dokumentácii.
Pri zahraničných nehnuteľnostiach sa navyše právny proces líši podľa krajiny. Odlišné môžu byť pravidlá vlastníctva, rezervačné poplatky, spôsob úschovy peňazí, dane aj možnosti odstúpenia od zmluvy.
Preto je dôležité pozerať sa na celý proces kúpy, nielen na konečný produkt.
Správa nehnuteľnosti môže rozhodnúť o úspechu
Aj kvalitná nehnuteľnosť môže priniesť slabý výsledok, ak nemá dobre nastavenú správu.
Pri nehnuteľnosti v zahraničí potrebujete spoľahlivého partnera, ktorý zabezpečí komunikáciu s hosťami, upratovanie, údržbu, riešenie porúch a cenotvorbu. Samotná existencia správcovskej spoločnosti však nestačí. Rozhodujú jej skúsenosti, transparentnosť poplatkov a schopnosť reálne pracovať s obsadenosťou.
Niektoré projekty prezentujú správu ako samozrejmosť, no podmienky môžu vlastníka výrazne obmedzovať. Preto je potrebné vopred vedieť, či môžete správcu zmeniť, ako sa delia príjmy a kto nesie náklady pri opravách alebo reklamáciách hostí.
Investícia, ktorú nemožno rozumne spravovať na diaľku, sa môže rýchlo zmeniť na starosť.
Niekedy je najlepším rozhodnutím nekúpiť
Klienti často prichádzajú s presvedčením, že si musia vybrať jednu z ponúkaných možností. Ja sa na to pozerám inak. Ak žiadna z ponúk nezodpovedá ich cieľom, rozpočtu alebo rizikovému profilu, správnym rozhodnutím môže byť počkať.
Dobrá príležitosť nemusí byť tá, ktorá je dostupná práve dnes. Tlak na rýchle rozhodnutie, posledná voľná jednotka alebo časovo obmedzený bonus by nemali nahradiť dôkladné posúdenie.
Zahraničná nehnuteľnosť môže byť výbornou súčasťou majetku, zdrojom príjmu aj miestom, ktoré bude rodina dlhé roky využívať. Musí však zapadnúť do širšieho plánu.
Mojou úlohou preto nie je presvedčiť klienta, aby kúpil akúkoľvek nehnuteľnosť. Mojou úlohou je pomôcť mu rozpoznať tú, ktorá dáva zmysel jeho cieľom — a upozorniť ho aj na tú, ktorá zmysel nedáva.
